擔保人唔可以自行向承造機構申請取消擔保身份。要甩保,一定要由借款人一方重新安排:由借款人自己重新通過審批、轉按至另一間機構重新審批,或者更換擔保人。
好多人當初幫親戚朋友簽個名,直到自己想買樓先發現甩唔到身。以下逐條講清三條路各自要咩條件。
做咗按揭擔保人,對我自己有咩實際影響?
一句講晒:機構當你要為嗰筆按揭孭上身,所以嗰筆供款一般會當成你嘅負債,直接收窄你日後借錢同買樓嘅空間。
你擔保嘅按揭供款,一般會計入你自己嘅供款佔入息比率
住宅按揭審批普遍會計算「供款與入息比率」,而你所擔保嗰筆供款,一般都會計入你自己嘅比率——即使實際供緊錢嘅係借款人。即係你收入冇變,但可用嘅供款額度已經被佔用咗一部分。具體上限同計法,以金融管理局當時嘅指引同各機構政策為準。
對日後自己申請按揭嘅實際影響
最直接嗰兩樣:一,可批供款空間收窄——你擔保緊嗰筆供款佔用咗你自己嘅比率額度;二,機構審批可能轉審慎,要求更詳細嘅收入同負債證明,亦會睇埋你擔保嗰筆按揭嘅還款紀錄。
至於按揭成數上限,金管局過往曾要求「已為他人按揭作擔保」嘅申請人下調適用上限,呢項要求其後已經撤銷;不過個別機構仍可以有自己更審慎嘅內部做法,所以實際上限以金管局當時指引同你申請嗰間機構嘅政策為準,申請前應該逐間確認。
如果你正計劃自己置業,呢一點值得喺睇樓前搞掂,而唔係簽咗臨約先發現。相關考慮見樓宇按揭。
借款人斷供時,擔保人要承擔咩責任
擔保嘅本質,就係借款人未能履行還款責任時,機構有權向擔保人追討;實際責任範圍視乎你當初簽署嘅擔保文件寫法,唔可以一概而論。追討亦一般會反映喺信貸紀錄上——借款人有冇準時供,對擔保人唔係旁觀者嘅事。
稅務/印花稅相關安排
如果甩保涉及業權轉讓(即「甩名」),就會觸及印花稅同法律文件。呢部分視乎當時稅務安排,建議諮詢稅務或法律專業人士,並以稅務局公布為準。
擔保人可唔可以自己申請取消擔保?
直答:一般唔可以。擔保係按揭合約嘅一部分,當初機構係基於「借款人 + 擔保人」合併嘅還款能力批出貸款;你單方面要求剔除自己,等於改變咗批核基礎。要真正甩保,等於要重新審批成筆按揭,證明冇咗你之後仍然符合標準——而發起程序嘅必須係借款人。借款人唔配合,擔保人基本上冇單方面脫身嘅方法,所以第一步唔係搵機構,而係同借款人坐低傾。
三條可行路線
唔係邊條最好,而係邊條啱你而家嘅情況。
路線一｜借款人重新申請審批,將擔保人除名
適用: 借款人收入自簽約以來明顯改善,或其他負債已清減,而佢想繼續留喺同一間機構。
一般條件: 借款人收入須獨立通過評估(冇咗擔保人都符合供款比率要求)、還款紀錄良好、原機構願意受理除名(唔係每間都必然受理)。
要準備: 身份證明、最近期入息證明同稅單、銀行出入數紀錄、供款紀錄、物業文件。呢條路最直接,牽涉第三方最少,通常係首選。
路線二｜轉按至另一間機構,重新做審批
適用: 原機構唔受理除名,或者想順便睇下其他機構有冇更配合嘅條款。
要留意: 現有按揭仲喺罰息期內嘅話,提早清還可能觸發罰款,部分現金回贈亦設有退還條款,申請前要查清楚;新機構會重新估價,直接影響可承造金額;轉按等於全新合約,年期同計劃全部重新釐定。
路線三｜更換擔保人,或甩名轉讓業權
適用: 借款人單靠自己收入未夠,或家庭狀況有變(例如離婚、分家)需要一併處理業權。
要留意: 新擔保人一樣要通過審批,唔係換個名就得;涉及業權轉讓必須經律師行辦理,牽涉法律文件同印花稅安排;無論換人定轉讓都要重新審批;如果物業係資助房屋,可能仲要向房屋當局申請批准。呢條路環節最多,要預早規劃時間。
三路線比較表
| 路線 | 適用情況 | 一般需要條件 | 使唔使重新審批 | 涉及邊啲第三方 |
|---|---|---|---|---|
| 一、原機構除名 | 借款人收入已改善,想留喺同一間機構 | 借款人須獨立通過評估;還款紀錄良好;原機構願意受理 | 要 | 現有承造機構;或需律師行處理文件 |
| 二、轉按重新審批 | 原機構唔受理,或想比較其他機構條款 | 借款人須通過新機構評估;留意罰息期同現金回贈條款;需重新估價 | 要 | 新機構、原機構、估價行、律師行 |
| 三、換擔保人 / 甩名 | 借款人收入未夠,或家庭安排有變 | 新擔保人須通過評估;涉業權轉讓須辦法律手續及稅務安排 | 要 | 承造機構、律師行、稅務相關部門;資助房屋另需房屋當局 |
以上為一般概述,實際條件同可行性視乎個別機構政策及申請人情況。
想知你嘅情況邊條路行得通?可以先做一次初步比較配對——致電或 WhatsApp 6931 8024。
邊條路適合我?條件式決策清單
- 借款人收入已足以獨立通過評估 → 路線一通常最直接,先問原機構受唔受理。
- 原機構明確唔受理除名 → 睇路線二。
- 現有按揭仲喺罰息期內 → 要先確認條款先好考慮路線二,否則成本可能蓋過好處。
- 借款人收入唔夠,但有家人願意接手 → 路線三嘅換擔保人方向。
- 甩保同時要處理業權(離婚、分家) → 路線三,一開始就搵律師行同步跟進。
- 物業係資助房屋(如未補地價居屋) → 可能仲要向房屋當局申請批准,詳見未補地價居屋按揭。
- 你本身係業主,想整合其他負債改善比率 → 可了解業主貸款或個人貸款。
實際流程步驟
- 確認現有按揭條款同擔保安排 — 翻出契約同貸款信件,睇清楚擔保形式、罰息期、現金回贈退還條款。呢步做唔清楚,後面全部走冤枉路。
- 評估借款人現時收入及負債狀況 — 整理收入證明同所有在還貸款,估算佢單獨過唔過到。
- 比較多間機構對重新審批嘅取態 — 各機構接受程度差好遠,呢步慳返無謂申請。
- 準備文件遞交 — 身份證明、入息證明、稅單、銀行紀錄、物業同按揭文件一次過備齊。
- 估價及審批 — 機構安排估價再重新審批,結果影響可承造金額。
- 律師行辦理手續 — 處理契約更改、擔保解除或業權轉讓。
全程需要借款人配合;所需時間視乎個別機構同案件複雜程度。
過程中最常見嘅三個阻礙
借款人收入未足以獨立通過評估
呢個係最常見嘅死結:當初要搵擔保人,就係因為佢單獨過唔到;收入或負債冇實質改善,今日一樣過唔到。可行方向係先減低借款人其他負債(例如將分散嘅卡數同私人貸款整合,可參考卡數一筆清)改善比率,或搵符合條件嘅新擔保人,而唔係硬闖申請。
罰息期未過或現有條款限制
轉按前必須確認罰息期,以及現金回贈有冇退還安排。呢兩項寫喺貸款文件入面,唔係口頭問一問就算——時機錯,可能為咗甩保付出唔必要嘅成本。
物業估價變動影響可承造金額
重新審批要重新估價。估價低過預期,可批金額會下降,借款人可能要補足差額,呢個往往係計劃失敗嘅隱形原因,所以正式申請前先做估價參考。
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點解呢個情況特別需要比較多間機構?
因為甩保唔係標準化產品,而係一個「機構受唔受理」嘅問題。各機構對擔保人除名、唔同收入形式(固定薪金、非固定收入、自僱)、物業類型(私樓、村屋、資助房屋)嘅取態有實際差異。
逐間自己試,除咗嘥時間,仲有一個實際代價:每次正式申請一般都會喺信貸報告留下查詢紀錄,短期內多次查詢,可能令後續機構評估更審慎。所以與其逐間遞交,不如先收窄範圍再出手——想傾清楚可以聯絡我哋。
丞睎(國際)有限公司係貸款轉介顧問,唔係貸款機構,唔會直接借錢畀客。我哋喺你正式遞交之前,協助比較多間財務機構對你呢類個案嘅取態同一般要求,由你決定去邊間申請。
本文為一般資訊參考,唔構成法律、稅務或財務意見。
常見問題 FAQ
擔保人可唔可以自行向承造機構申請取消擔保身份?
一般唔可以。擔保係按揭合約嘅一部分,機構當初係按「借款人 + 擔保人」合併嘅還款能力去批貸款,擔保人單方面要求剔除自己,等於改變咗批核基礎。要甩保,必須由借款人一方提出並重新做一次審批。
做咗按揭擔保人,會唔會影響我自己買樓嘅供款能力評估?
會。你擔保緊嘅按揭供款,一般會計入你自己嘅供款與入息比率,即係當成你嘅負債去計,令你日後可批嘅供款空間收窄。至於按揭成數上限,金管局過往曾要求「已為他人按揭作擔保」嘅申請人下調適用上限,該項要求其後已經撤銷,但個別機構仍可以有自己更審慎嘅內部政策。實際計法同上限,以金管局當時指引同各機構政策為準。
甩保係咪一定要轉按?
唔一定。如果借款人現時收入足以獨立通過評估,而現有承造機構又願意受理,可以直接向原機構申請重新審批並將擔保人除名。只有當原機構唔受理,或者其他機構條款更配合你哋情況時,先需要考慮轉按。
借款人收入唔足夠,仲有冇其他方法甩保?
有幾個方向:搵另一位符合條件嘅人做新擔保人替換;或者先減低借款人其他負債、改善佢嘅供款與入息比率再申請;又或者處理涉及業權嘅甩名轉讓。三條路都要重新審批,涉及業權嗰條仲會牽涉律師行同稅務安排,建議先諮詢專業人士。
甩保一般要經過咩程序?
一般係:確認現有按揭條款同擔保安排,評估借款人現時收入及負債,比較多間機構對重新審批嘅取態,備齊文件遞交,經估價同審批,最後由律師行辦理法律手續。整個過程需要借款人配合,擔保人單方面推動唔到。
「甩名」同「甩保」係咪同一件事?
唔係。「甩名」係業權上嘅轉讓,即係將一位業主嘅名字從物業業權中移除;「甩保」係喺按揭貸款上剔除擔保人身份。一個人可以係擔保人但完全冇業權,呢種情況只需處理甩保;如果既有業權又有擔保責任,兩件事要一齊處理。
想知自己條路點行?
甩保最怕一個人喺度估。與其逐間試,不如先搞清楚借款人而家嘅狀況通唔通得過,再針對性咁比較。
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