未補地價居屋業主想加按套現?房屋署批准條件、擔保期同可行路徑一次講清

先講最重要嗰句:未補地價居屋唔可以純粹為咗套現而加按。 呢類單位屬資助房屋,業主要加按,必須事先獲房屋署署長批准;按香港房屋委員會公布,只有當業主經濟有困難、並急需一筆款項應付一些意料之外嘅個人或家庭開支時,加按申請先會獲批准。

好多業主一開始就搵錯次序:先四圍問邊間肯批、批幾多,傾到最後先發現根本過唔到房屋當局呢一關。呢篇由業主角度,將四個名詞、官方可接受理由、擔保期點計、完整流程同幾條可行路徑一次過講清楚。

先搞清楚四個名詞

呢四個詞日日聽到,但業主行錯路,好多時就係因為當中一個理解錯咗。

未補地價 / 已補地價

居屋、租者置其屋計劃等資助房屋,當年係以低於市價賣畀合資格人士,政府嗰部分折扣未付返畀房屋當局,就叫「未補地價」;付咗、業權限制大致解除,就係「已補地價」。補價金額一般按物業當時嘅市值,乘以首次出售時嘅折扣比率計算,實際金額以房屋當局評估為準。

白表 / 綠表

綠表指公屋租戶及其他合資格人士;白表指未住公屋而符合入息及資產資格嘅家庭或單身人士。呢兩個身分主要影響買嘅資格——未補價單位喺居屋第二市場,一般只可以賣畀綠表買家,或者透過白表居屋第二市場計劃(白居二)、持有效「購買資格證明書」嘅白表買家。實際資格及文件要求,以房屋當局公布為準。

政府擔保期

指房屋當局就資助房屋按揭向承造銀行提供嘅還款擔保,由單位首次發售(首次轉讓)日期起計一段年期。擔保期長短視乎計劃及房屋當局公布,唔同年代嘅計劃可以唔同。

轉讓限制期

指買入後一段年期內,轉讓對象同方式受限制,例如只可以按指定安排售回房屋當局或喺第二市場出售。實際年期同條款,以你份買賣協議及房屋當局公布為準。

未補地價居屋究竟可唔可以加按套現?

主動權唔喺承造機構度,而係喺房屋當局手上——而且門檻比大部分業主想像中高好多。

一般原則:加按必須事先獲房屋署署長批准

未補價資助房屋嘅業權受轉讓及按揭限制。業主想加按(即係增加貸款額),必須事先獲房屋署署長批准,批准時亦會按情況訂出條件,業主要遵守。冇呢個批准,個案基本上行唔到;未經批准擅自將單位抵押或加按,更加有機會違反轉讓契約嘅條款,後果可以好嚴重——實際情況以房屋當局公布及律師意見為準。

關鍵條件:要「經濟有困難 + 意料之外嘅開支」

呢點先係最多人忽略嘅:按香港房屋委員會公布,只有當業主經濟有困難,並急需一筆款項應付一些意料之外嘅個人或家庭開支時,重新按揭(加按)嘅申請先會獲批准。換句話講,「想套錢出嚟做生意周轉」「想套錢投資」「想套錢裝修」呢類一般套現需要,並唔屬於官方框架內嘅典型獲批情況。

房委會公布嘅可接受理由,列舉咗以下例子:

• 籌措醫藥費
• 家庭成員嘅教育費
• 殮葬費
• 業主因離婚 / 分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費
• 業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支

其他原因會按個別情況考慮。要留意:呢個係官方列舉嘅例子,唔等於符合就一定獲批,亦唔存在「一定批」呢回事;一切以房屋當局最新公布及個別審批結果為準。

純轉按 vs 加按套現:兩件事,審批差好遠

• 純轉按:唔增加貸款額,只係轉去另一間承造機構或更改按揭條款,目的通常係慳息,唔涉及套現。
• 加按:增加貸款額,涉及套現,即係上面講嘅重新按揭申請,審批嚴格得多。

房委會公布主要針對「重新按揭(加按)」嘅批准安排;至於唔增加貸款額嘅純轉按實際要行咩手續、是否同樣需要另行批准,應該直接向房屋當局查清楚,唔好靠估。

業主最常見嘅三個誤解

1. 以為可以直接搵機構搞掂。 順序倒轉,傾到最後都要返轉頭向房屋當局申請批准。
2. 以為套現金額 = 市值減按揭餘額。 實際上獲批金額一般係按你申報嘅實際需要而定,再受估價及個別機構政策限制。
3. 以為擔保期由樓齡計。 呢個誤解最貴,下面單獨講。

政府擔保期係咩?過咗會有咩分別?

擔保期直接影響「幾多間機構肯接你單」,係未補價個案嘅關鍵變數。

擔保期由首次發售日期起計,唔係由樓齡或入伙日計

呢點值得重複:擔保期一般由單位首次發售(首次轉讓)嗰日起計。即係話,你喺居屋第二市場買入,承接嘅係原有擔保期餘下嘅年期,唔會由你買入嗰日重新起計。同一個屋苑、同一層樓,兩個業主嘅剩餘擔保期可以差好遠——所以隔籬鄰舍做到,唔代表你做到。

擔保期內同擔保期後,機構取態嘅分別

擔保期內,承造機構有政府擔保呢層保障,取態一般較為寬鬆;剩餘擔保期短或已完結,機構會明顯更睇重樓齡、可承造年期、估價同還款能力,願意接案嘅數目亦會收窄。至於可承造成數同年期,視乎房屋當局政策及個別機構,冇一個劃一數字。

要補充一句:擔保期完結,唔代表加按嘅批准要求會鬆綁——加按仍然要先獲房屋署署長批准,兩件事係分開嘅。另外,做過涉及套現嘅重新按揭之後,該單位嘅政府擔保安排會否受影響,係一個值得喺申請前直接向房屋當局問清楚嘅問題,唔好靠坊間講法。

申請流程:由查冊到批出

跟啱次序,可以慳返好多冤枉時間。

1. 分清屬純轉按定加按 — 唔增加貸款額同增加貸款額套現,審批要求差好遠,第一步就要搞清楚。
2. 確認業權及轉讓限制期 — 做土地查冊,睇清楚現有按揭、押記同附加條款,確認限制期狀況。
3. 向房屋當局查詢手續 — 直接向房委會或房協問清楚適用表格、所需文件、遞交地點同處理時間。
4. 準備文件 — 業權文件、入息證明、首次按揭尚欠貸款證明,以及加按原因嘅說明同佐證。
5. 遞交申請、等批准 — 呢步急唔嚟,預留時間。
6. 比較願意承造嘅機構 — 攞到批准後先正式比較同遞交按揭申請。
7. 估價及審批 — 估價結果影響可承造金額,唔同機構可以有落差。
8. 律師樓辦理手續 — 完成按揭文件及登記。

未補地價 vs 已補地價:套現選擇有咩分別?

除咗加按,仲有咩路?

既然加按嘅門檻咁高,好多業主嘅實際出路其實喺以下幾條。按你嘅金額同時間需要去揀。

路徑一:補地價之後再轉按

補價後限制大致解除,選擇明顯多,安排接近一般樓宇按揭,亦唔再需要就加按逐宗向房屋當局申請批准。代價係要一筆過付補價金額,適合套現金額大、而且手頭有能力先付補價嘅業主。

路徑二:長者業主可考慮安老按揭

按房委會公布,房屋署署長已向香港按揭證券有限公司安老按揭計劃下嘅所有參與銀行給予「劃一批准」,准許參與銀行同年滿 60 歲或以上、持有房委會未補價資助出售單位嘅合資格長者業主訂立安老按揭,毋須逐宗個案批准。呢條路唔使行上面嘅加按申請程序,但性質同一般套現好唔同,詳細資格、參與銀行同安排,以香港按揭證券有限公司及房屋當局公布為準。

路徑三:業主貸款 / 其他抵押安排

要留意:未補價資助房屋單位嘅按揭或押記,一般都要先取得房屋當局批准,唔可以當成一般私樓咁直接抵押。是否有機構願意承造,亦視乎個別機構對資助房屋嘅取態,部分相當保守。可行性要先確認業權及限制狀況,再逐間問——詳情見業主貸款同未補地價居屋按揭。

路徑四:先處理高息負債,減低整體供款壓力

如果你嘅資金需要係短期而金額有限,未必需要動用物業——對未補價業主嚟講,呢條路往往仲快過等批准。 好多業主想套現,底層原因其實係每月卡數同分期供款太重。將高息卡數整合處理,往往比郁到層樓更快見效——可以先睇卡數一筆清;如果已經有多筆逾期或供款嚴重超出負擔,則要考慮債務重組。

唔肯定自己屬邊條路?WhatsApp 6931 8024,免費初步比較配對。

常見情況澄清

公屋業主係咪一樣可以?

租者置其屋計劃下嘅業主,同樣屬未補價資助房屋業主,一般受類似嘅轉讓及按揭限制,加按同樣要先向房屋當局申請批准。至於仍然係租戶嘅公屋住戶,並無物業業權,唔涉及加按呢回事。實際適用安排,以房屋當局就個別計劃嘅公布為準。

未補地價可唔可以喺自由市場出售?

一般唔可以。未補價單位通常只可以喺居屋第二市場,賣畀綠表買家或持有效「購買資格證明書」嘅白居二買家,並受轉讓限制期規限;想喺自由市場出售,一般要先補地價。

加按會唔會影響日後補地價或轉讓安排?

補價金額一般按評估時嘅市值及原有折扣比率計算,同你借咗幾多按揭無直接關係。不過補價要一次過清付,而物業上嘅按揭負擔會影響你嗰陣嘅資金安排。實際安排以房屋當局公布及律師意見為準。

點解呢類個案特別需要比較多間機構?

先講清楚:機構願唔願意接,係房屋當局批准之後先輪到嘅一關,唔可以掉轉做。過到第一關之後,願意承造資助房屋、尤其係未補地價物業嘅機構數目本身就有限,而各機構喺估價、剩餘擔保期嘅取態、可接受年期上,差異可以好大。逐間試,除咗慢,亦會令查詢紀錄累積得好密。一次過比較,睇清楚邊幾間根本唔接呢類個案、邊幾間值得認真傾,先係慳時間嘅做法。

丞睎(國際)有限公司係貸款轉介顧問,唔係貸款機構,唔會直接借錢畀客——我哋做嘅係按你嘅業權狀況同資金需要,協助比較同配對願意承造嘅機構,由你自己揀。房屋當局嘅批准手續,一律以官方渠道為準。

免費初步比較配對: 6931 8024 (WhatsApp / 電話) 香港尖沙咀星光行 1734 室

FAQ 常見問題

未補地價居屋可唔可以加按套現?

一般唔可以純粹為咗套現而加按。未補地價居屋屬資助房屋,業主要加按必須事先獲房屋署署長批准。按房委會公布,只有當業主經濟有困難、並急需一筆款項應付一些意料之外嘅個人或家庭開支時,加按申請先會獲批准;獲批金額亦一般按實際需要而定,唔係「市值減按揭餘額」。實際準則同手續,以房屋當局最新公布為準。

房屋當局一般接受咩加按理由?

按香港房屋委員會公布,列舉嘅情況包括:籌措醫藥費、家庭成員嘅教育費、殮葬費、業主因離婚或分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費,以及業主因生意出現財政困難以致難以應付開支。其他原因會按個別情況考慮。呢啲屬官方列舉嘅例子,唔等於申請一定獲批,一切以房屋當局最新公布及個別審批結果為準。

純轉按同加按套現有咩分別?

純轉按係喺唔增加貸款額嘅前提下轉去另一間承造機構或更改按揭條款,目的通常係慳息;加按則係增加貸款額,涉及套現,審批嚴格得多。房委會公布主要針對「重新按揭(加按)」嘅批准安排,至於唔增加貸款額嘅純轉按實際需要咩手續、是否同樣要另行批准,應直接向房屋當局查清楚。

政府擔保期點計?係咪由入伙日開始?

唔係。政府擔保期一般由單位首次發售(首次轉讓)日期起計,而唔係由樓齡、入伙日或者你買入嗰日起計。即係話,你喺居屋第二市場買入嘅單位,承接嘅係原有擔保期嘅餘下年期,唔會重新起計。具體年期長短視乎計劃及房屋當局公布。

過咗擔保期,仲可唔可以做按揭或加按?

唔等於冇得做,但選擇會明顯收窄。擔保期完結後,承造機構冇咗政府擔保呢層保障,一般會更睇重樓齡、可承造年期、估價同還款能力,願意接案嘅機構數目亦較少。加按方面仍然要先獲房屋署署長批准,呢個要求唔會因為擔保期完結而改變。可承造成數同年期視乎房屋當局政策及個別機構,冇統一答案。

未補地價居屋可唔可以做業主貸款?

唔可以一概而論,而且要留意物業本身嘅限制:未補價資助房屋單位嘅按揭或押記,一般須先取得房屋當局批准,未經批准擅自將單位抵押,有機會違反轉讓契約嘅條款。是否有機構願意承造,亦視乎個別機構對資助房屋嘅取態。最實際嘅做法係先向房屋當局確認業權及限制狀況,再比較邊啲機構願意考慮。

年紀較大嘅未補價居屋業主有冇其他選擇?

有。按房委會公布,房屋署署長已向香港按揭證券有限公司安老按揭計劃下嘅所有參與銀行給予「劃一批准」,准許參與銀行同年滿 60 歲或以上、持有房委會未補價資助出售單位嘅合資格長者業主訂立安老按揭,毋須逐宗個案批准。詳細資格、參與銀行同安排,以香港按揭證券有限公司及房屋當局公布為準。

補咗地價之後,套現嘅選擇會唔會多啲?

一般會。補地價後物業限制大致解除,可以喺自由市場買賣,願意承造嘅機構範圍亦通常闊好多,轉按或加按嘅安排接近一般私樓,亦唔再需要就加按逐宗向房屋當局申請批准。不過補地價本身要一筆過付出補價金額,金額一般按評估時市值及原有折扣比率計算,值唔值得做要連埋你嘅資金需要一齊計。

未補地價居屋加按申請,第一步應該做咩?

先分清楚自己係純轉按定加按套現,再做土地查冊並向房屋當局確認業權、轉讓限制及所需手續。涉及增加貸款額嘅加按,應先取得房屋署署長批准,之後才比較願意承造嘅機構。

免責聲明: 本文只作一般資訊分享,唔構成任何按揭、法律或財務意見。資助房屋嘅轉讓限制、加按批准條件及可接受理由、擔保期年期及補價計算方法,一律以香港房屋委員會、香港房屋協會及相關政府部門嘅最新公布為準。個別個案能否申請、能否獲批,視乎房屋當局及個別財務機構嘅獨立審批。未經房屋當局批准而將未補價單位抵押或加按,有機會違反轉讓契約條款,如有疑問應先諮詢律師。

丞睎(國際)有限公司為貸款轉介顧問,協助客戶比較及配對市場上多間財務機構嘅方案,並非持牌放債人,亦不會直接向客戶提供貸款。