自僱人士做按揭唔係批唔到,而係入息證明嘅方式同受薪人士唔同:受薪人士交糧單同稅單就夠;自僱人士一般要用報稅表、公司帳目同銀行月結單入帳紀錄嘅組合,去證明收入嘅穩定性同持續性。
即係話,你唔係冇入息證明,只係要換另一套方式去證明同一件事。
承造機構一般點定義「自僱人士」?
重點:唔係睇你點形容自己,而係睇收入由邊度嚟、有冇僱主關係。
獨資、合夥、有限公司股東/董事
以個人名義持商業登記嘅獨資經營者、合夥人,以及自己持股嘅有限公司股東或董事。呢類收入本質係業務盈利,唔係僱主發嘅薪金。
佣金制、freelancer、自由工作者、平台接單
地產代理、保險從業員、設計師、裝修判頭、私人補習、平台接單司機等,如果收入按成交或按單計、冇固定底薪,好多機構都會當自僱處理。
點解「有出糧畀自己」都可能被歸類為自僱
因為薪金金額由你自己話事,可加可減,單靠糧單反映唔到真實收入。機構通常會一併睇公司帳目同公司戶口入帳紀錄,核實間公司有能力持續支付。
自僱同受薪做按揭,最大分別喺邊?
重點:分別唔喺「批唔批」,而喺用咩去證明、用幾長時間去睇。
| 比較項目 | 受薪人士 | 自僱人士 |
|---|---|---|
| 常見入息證明 | 糧單、僱主證明信、入糧紀錄、報稅表及評稅通知書 | 個人報稅表及評稅通知書、公司帳目及利得稅報稅表、公司及個人銀行月結單、商業登記證、強積金自僱供款紀錄 |
| 審視期長短 | 一般較短,以近期入糧紀錄為主 | 一般較長,會觀察一段連續期間嘅收入走勢;視乎個別機構 |
| 收入點計 | 以固定月薪為基礎,花紅佣金另計 | 多數以業務盈利或可持續收入為基礎;波動大時計法較保守 |
| 常見卡位 | 試用期、佣金佔比高、收入結構突變 | 帳面利潤偏低、公數私數混用、營運期短、現金交易難佐證 |
上表所有時間同計算方式一律視乎個別機構政策,市場並無統一標準,亦唔存在「一定要幾多年」呢種講法。
常見嘅入息證明組合有邊幾種?
重點:冇一份文件可以單獨搞掂,靠嘅係幾份互相印證。
個人報稅表及評稅通知書
報稅表係你向稅務局申報收入嘅紀錄;評稅通知書(Notice of Assessment)係稅務局評定後發出嘅正式文件,由政府部門發出,一般具較強嘅佐證力。
公司經審計帳目及利得稅報稅表
有限公司按《公司條例》一般需備存經審計財務報表,連同利得稅報稅表顯示營業額同盈利。獨資合夥未必需要審計,但仍應保留完整收支帳目。
銀行月結單——重點:公數同私數要分開
月結單入帳紀錄嘅作用係印證帳面數字真係有錢入過帳。公司收入同個人開支混喺同一戶口,審批人分唔清邊筆係營業收入,呢個係最易失分嘅位。
商業登記證及公司註冊文件
商業登記證由稅務局商業登記署發出,顯示業務已按《商業登記條例》辦理商業登記(商業登記證本身並非營業牌照,個別行業另需相關牌照);有限公司另有公司註冊處發出嘅公司註冊證明書,以及向公司註冊處提交嘅周年申報表,可反映股權同董事身分。
強積金自僱人士供款紀錄
受強積金制度涵蓋嘅自僱人士,一般須參加強積金計劃,並按有關入息水平作出強制性供款;入息未達最低有關入息水平時,供款安排另有規定(是否適用、豁免同申報安排,詳情以積金局公布為準)。供款紀錄可側面佐證自僱年期同申報收入,係經常被忽略嘅補充文件。
佣金收入、散工收入嘅處理方式
呢類收入波動大,一般要提供較長期間嘅入帳紀錄,配合佣金結算單或合約。部分機構會用較保守方式計算,視乎個別機構。
文件清單(可打勾):
- ☐香港身份證
- ☐有效商業登記證
- ☐公司註冊證明書、周年申報表(有限公司)
- ☐最近期個人報稅表及評稅通知書
- ☐公司利得稅報稅表及帳目(有限公司:經審計帳目)
- ☐公司銀行戶口月結單(連續期間)
- ☐個人銀行戶口月結單(連續期間)
- ☐強積金自僱人士供款紀錄
- ☐主要客戶合約或佣金結算單(如適用)
- ☐現有貸款、按揭、擔保嘅還款紀錄
唔肯定手上文件夠唔夠?致電或 WhatsApp 6931 8024,做一次免費初步比較配對。
帳面收入唔足夠點算?
重點:呢個係自僱第一大難題,本質係報稅策略同按揭需要之間嘅矛盾。
帳面利潤同實際現金流嘅落差,係自僱最常見卡位
好多老闆生意做得好,但為咗稅務效率將帳面利潤壓到好低。按揭審批睇嘅係文件上嘅收入,唔係你口講嘅生意額,於是出現「明明有錢,但證明唔到」。
部分機構設有以資產狀況為基礎嘅審批安排
市場上亦有以資產狀況為基礎嘅審批安排,即主要參考申請人持有嘅資產而非入息水平。條件一般較嚴,而且是否適用、條件如何,視乎個別機構政策,唔可以當成必然選項。
條件式清單「如果…就…」
- 如果你係有限公司股東,就問清楚董事酬金、股東分派會唔會計入。
- 如果帳面利潤低但戶口入帳暢旺,就要令公司戶口入帳清晰有規律。
- 如果近年報稅金額波動大,就要預咗部分機構計得保守啲。
- 如果手上有可觀資產,就問下有冇以資產狀況為基礎嘅安排適用。
- 如果打算一兩年內入市,就而家開始調整報稅同帳目,唔好臨門先算。
準備做按揭前 12 個月應該做咩?
重點:自僱人士嘅按揭,其實喺遞表前一年就開始做。
- 分開公司同個人銀行戶口。 公司收款入公司戶口,私人開支用私人戶口,唔好再混用。
- 保持穩定、可追溯嘅入帳紀錄。 盡量銀行轉帳收款;收現金亦要定期、有規律存入指定戶口。
- 準時報稅並保留評稅通知書。 遲報漏報會令入息證明出現缺口,收到即刻歸檔。
- 整理帳目及商業登記文件。 有限公司預早安排審計,獨資合夥亦要有清楚收支紀錄,並確認商業登記證有效。
- 避免臨門新增負債或新開信貸帳戶。 遞表前唔好新做分期、開新信用卡或私人貸款,呢啲會佔用供款能力。
- 預早做物業估價及比較多間機構取態。 先了解估價,再一次過比較多間機構點睇你嘅收入結構,避免逐間試。
想知自己嘅收入結構喺唔同機構眼中係點?WhatsApp 或致電 6931 8024,可做免費初步比較配對。
自僱人士五個最常見卡位同拆解
重點:自僱申請常見嘅失手原因,多數集中喺以下五個位,而唔係「自僱」身分本身。
開業時間短 / 公司成立未滿一段期間
拆解: 補充同一行業嘅年資證明——轉做老闆前嘅受薪紀錄、專業資格、長期客戶合約,顯示收入來源一直延續,只係身分轉咗。
收入季節性波動大
拆解: 提供覆蓋完整周期嘅紀錄,並主動書面說明淡旺季規律,唔好等審批人自己猜。
現金交易為主,入帳紀錄難以佐證
拆解: 由今日開始改收款習慣,現金亦要入帳、有規律。呢項冇捷徑,只有時間。
用公司戶口支付個人開支
拆解: 立即分開。混用會令審批人質疑帳目真實性,亦會拉低可用嘅收入評估。
同時有公司貸款或個人擔保,佔用供款能力
拆解: 好多老闆做咗公司貸款嘅個人擔保人,呢類責任有機會影響供款能力評估。申請前先整理清楚所有個人貸款同中小企貸款嘅結餘同擔保安排。供款與入息比率(DSR)嘅計算方式,以金管局及個別機構公布為準。
點解自僱人士更加需要比較多間機構?
重點:同一份文件,喺 A 機構唔收,B 機構可能收。
唔同機構對自僱收入嘅計算方式、審視期長短、可接受文件組合差異好大:有機構偏重報稅文件,有機構肯多睇戶口入帳紀錄;有機構對新公司保守,有機構會考慮行業年資。呢個就係轉介顧問嘅價值——一次過整理一套文件,先了解各間機構嘅取態,減少盲目逐間遞交申請。多次信貸查詢會否留下紀錄及有何影響,以環聯及個別機構嘅安排為準。
丞睎(國際)有限公司係貸款轉介顧問,唔係貸款機構,亦唔會直接借錢畀客。我哋幫你整理文件、比較多間財務機構嘅取態,再由你自己決定。相關服務可參考樓宇按揭、業主貸款同中小企貸款。
免費初步比較配對:致電或 WhatsApp 6931 8024,亦可網上遞交查詢。
常見問題 FAQ
自僱人士冇糧單,可唔可以申請按揭?
可以。糧單只係入息證明嘅其中一種形式,唔係唯一形式。自僱人士一般改用個人報稅表、評稅通知書、公司帳目同銀行月結單入帳紀錄嘅組合,去顯示收入嘅穩定性同持續性。至於邊種組合會被接納,視乎個別機構政策。
申請按揭時,自僱人士一般要準備咩入息證明文件?
常見組合包括個人報稅表及評稅通知書、公司利得稅報稅表及帳目(有限公司通常需要經審計帳目)、個人及公司銀行月結單、商業登記證同公司註冊文件,以及強積金自僱人士供款紀錄。文件愈齊、愈能互相印證,審批通常愈順。實際要求視乎個別機構。
銀行月結單一般會睇幾耐?
審視期冇統一標準,唔同機構要求唔同,普遍會睇一段連續期間嘅入帳紀錄,以觀察收入嘅規律同波動。重點唔淨係期間長短,而係入帳來源對唔對得上你申報嘅業務收入。實際以個別機構要求為準。
公司帳面利潤唔多,係咪一定做唔到按揭?
唔一定,但難度會高啲。為咗慳稅而壓低帳面利潤,按揭時可用嘅入息證明亦會同步縮水。部分機構會考慮董事酬金、股東分派或以資產狀況為基礎嘅審批安排,但是否適用、條件如何,視乎個別機構政策。
公司成立時間短,可唔可以申請按揭?
有機會,但可選擇通常較少。機構一般想見到業務有一段可觀察嘅營運紀錄。公司新成立嘅話,可補充行業年資證明、之前嘅受薪紀錄或穩定客戶合約,顯示收入嘅延續性。是否接納由個別機構決定。
自僱人士係咪一定要搵財務公司先借到?
唔係。自僱身分本身唔等於銀行做唔到,文件齊備一樣可以循一般途徑申請。問題多數出喺文件組合唔啱,或者只試過一兩間就放棄。合理做法係先整理好一套文件,再比較多間機構嘅取態。
本文僅供一般參考,並不構成任何貸款、按揭或投資建議。所有申請條件、文件要求及審批結果由個別財務機構決定。丞睎(國際)有限公司 M&C International Limited 為貸款轉介顧問,協助客戶比較及配對多間財務機構嘅方案,並非放債人,亦不會直接向客戶提供貸款。地址:香港尖沙咀星光行 1734 室｜電話:6931 8024